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首批基础设施REITs上市三周年之际，中航易商仓储物流封闭式基础设施证券投资基金（以下简称“中航易商仓储物流REIT”）获证监会准予注册的批复，及上海证券交易所无异议函。ESR集团（易商）（1821.HK)中国境内首支REIT挂牌开始进入最后倒计时。
资料显示，基础设施资产由富莱德昆山物流园一期、富莱德昆山物流园二期、富莱德昆山物流园三期3个仓储物流园组成，项目总建筑面积为427,172.93平方米，总可租赁面积为382,429.10平方米。均位于江苏省苏州市昆山市花桥经济开发区，项目规划用途及实际用途为物流仓库，本项目均为现代仓储物流设施（高标仓）。项目原始权益人为ESR集团（易商），基金管理人为中航基金管理有限公司，财务顾问为招商证券。
“亚太最大”携手中航基金、招商证券打造中国境内REIT旗舰项目
ESR集团（易商）是亚太区引领新经济领域的不动产管理公司，以及最大上市地产投资管理公司之一。2019年11月，ESR集团（易商）于香港联交所上市，股票代码：1821。
截止2023年12月31日，ESR的管理费收入相关资产管理规模约达810亿美元，全面一体化的基金管理及开发平台覆盖各亚太区市场，包括澳大利亚╱新西兰、日本、韩国、大中华、东南亚及印度，业务覆盖地区遍及欧洲及美国。截至2023年末，易商集团总资产管理规模总额按年增加7.3%至1,560亿美元，物业组合建筑面积约4,900万平方米，拥有强大的国际化项目管理经验。
图片来源：ESR集团（易商）2023年年报
中航基金作为中航易商仓储物流REIT的基金管理人，近年来致力于打造公募REITs特色品牌，目前管理着2个REIT基金项目。中航基金也在积极布局双碳，消费，保障房，文旅等多个领域，实现多业态齐头并进。
同时，中航易商仓储物流REIT也是招商证券担任财务顾问的第四单基础设施REITs项目。招商证券将继续践行“助推中国经济转型升级”使命，履行央企责任担当，持续提供高质量服务，开展金融创新、助力资产盘活，为资本市场服务实体经济、实现投融资良性循环贡献更大的力量。
上海周边物流仓储用地资源稀缺富莱德昆山物流园成“硬通货”
仓储物流基础设施需求与GDP增长密切相关，2023年国内生产总值1,260,582亿元，按不变价格计算，比上年增长5.2%，增速比2022年加快2.2个百分点。随着宏观经济的发展，工业生产及消费领域对仓储物流服务市场的需求旺盛，我国仓储物流行业需求预期持续增长。
中航易商仓储物流REIT为仓储物流类资产，主要租户均为国内外知名的电商、物流、快消品/品牌服装、汽车零件制造商，其余租户也多在项目所在区域有长期稳定的高标仓租赁需求，租户租金支付能力较强，企业信用记录较好。
资料显示，富莱德昆山物流园项目所在地昆山市花桥经济开发区，具有良好的基础设施及配套。区域内高铁、铁路、公路网健全，紧邻京沪铁路一等客货运输综合站，多条高速和国道主干道穿过境内，可在一小时车程内达到长三角主要海陆空物流节点，交通十分便利，在物流网络中拥有重要的战略地位。
根据高力国际数据，一线城市及其卫星城市近几年在土地资源快速消耗的情况下，物流土地供给较为有限，尤其是高标仓的新增供应自2021年以来逐步减少。随着一线城市及其卫星城市为配合产业结构升级调整，二线城市的高标库新增迎来机遇。富莱德昆山物流园项目地理位置优越并且拥有较高的运营管理水平，将受益于行业的变化。
中航易商仓储物流REIT：未来发展空间广阔，收益稳定可期
中航易商仓储物流REIT作为一项备受瞩目的投资项目，背靠ESR集团（易商）这一强大支持力量，展现出巨大的发展潜力和稳定的收益前景。截至2024年3月31日，ESR集团（易商）在中国40个经济发达城市投资和管理共计176个园区，其中40个项目已纳入资产负债表，另有136个项目在各基金平台上，总项目运营管理面积达1,475.72万平米。
此外，截至2023年末，易商集团拥有逾2,450万平方米的开发项目储备建筑面积，其中约有700万平方米的土地储备可供未来开发。这一庞大的开发潜力为中航易商仓储物流REIT带来了广阔的发展空间，使其在未来能够持续扩大规模、提升价值。
在现金分配率方面，招募说明书数据显示，预计自2024年7月1日起至2025年底，中航易商仓储物流REIT可供分配金额约为1.67亿元人民币，且2024、2025年的年化现金分配率分别为4.5%和4.62%。这一稳定的现金分配率为投资者带来可观的收益，同时也体现了项目的良好运营和管理能力。ESR集团（易商）作为原始权益人与其同一控制下的关联方将会认购中航易商仓储物流REIT 34%的份额。
自首批基础设施REITs上市以来，公募REITs持续扩容。随着中航易商仓储物流REIT正式获批，我国公募REITs市场再次在常态化发行新阶段迈出坚实的一步。得益于良好的市场前景与国家及各地政府不断出台政策和优惠措施，中航易商仓储物流REIT具有巨大的发展潜力。未来，凭借基础设施项目所处区域的产业链供应链优势、区位交通优势，中航易商仓储物流REIT将为仓储物流行业注入新的活力。
