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万科公告，拟以万纬物流拥有的部分高标准仓储物流园作为基础设施资产，开展基础设施REITs申报发行工作。华夏基金（作为公募基金管理人）及中信证券（作为资产支持证券管理人）已向中国证监会及深圳证券交易所提交华夏万纬仓储物流封闭式基础设施证券投资基金注册及上市的申请材料，并已于2024年3月1日收到中国证监会的申请受理通知书。
本次万纬物流申报的公募REITs底层资产包括德清、诸暨、佛山的3个物流仓储项目。首次发售拟募集资金约11.59亿元，募集资金净额将用于符合国家重大战略、发展规划、产业政策等要求的在建项目或前期工作成熟的新项目。
万科表示，通过发行基础设施REITs产品，可盘活公司旗下仓储物流基础设施资产，打通仓储物流全生命周期发展模式与投融资机制，形成投资良性循环，助力公司经营性不动产实现“投融建管退”闭环，增强公司仓储物流业务持续经营和管理能力。
图源：港交所
募集说明书显示，3个物流项目建筑面积合计26.77万平方米，总估值11.49亿元，其中德清项目于2018年6月投入运营，佛山项目和诸暨项目均在2021年5月投入运营。
截至2023年底，佛山项目出租率100%，诸暨项目出租率97.45%，德清项目出租率98.35%。募集说明书显示，受租户退租影响，诸暨项目出租率在2023年9月曾出现大幅下降；德清项目于2022年和2023年9月的出租率也分别出现较大幅度波动。2023年底均恢复至接近满租状态。
募集说明书 图源：深交所
3个项目按照租户贡献收入金额占比看，跨境电商占比28.7%，第三方物流占比34.5%，快递快运占比11.2%，生鲜电商占比6.4%，制造业占比18.5%。3个项目租户中，拼多多贡献较大，2023年1月至9月，租赁面积占比52.7%，产生的收入占比35.1%。
从项目利润来看，2021年、2022年和2023年前9个月，3个项目合计息税摊销折旧前利润分别为2757万元、6716万元和4070万元。
