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嘉实京东仓储物流封闭式基础设施证券投资基金（以下简称“基金”或“嘉实京东仓储基础设施REIT”）日前发布关于武汉项目租金下降风险缓释措施的公告。
公告称，为回应投资人关切，基金管理人及运营管理机构将努力提升底层项目资产的运营效率。在保证运营管理水平、质量不受影响的前提下，在对应年份的每个季度末，因武汉项目新签租约形成的租金收入差额由运营管理机构采取相应措施承担（5年合计约1,821.78万元），具体组合措施如下：
运营管理机构将与基金内项目上的物业管理供应商进行谈判磋商，协商降低项目的物业服务费、维保费等物业相关费用（5年合计约1,247.65万元）；运营管理机构将主动减免部分运营管理费用，每年减免金额为除物业相关费用降低以外的其他差额部分（5年合计约574.13万元）。
如上述措施仍无法完全弥补差额，则由运营管理机构通过其他合理方式承担，增厚武汉项目净现金流，并承诺采取上述措施不会对物业管理、运营管理的服务水平及质量产生影响。
截自嘉实京东仓储基础设施REIT关于武汉项目租金下降风险缓释措施的公告
据悉，嘉实京东仓储基础设施REIT持有的武汉项目可租赁面积52,154.66平方米，整体出租给湖北京邦达供应链科技有限公司（以下简称“湖北京邦达”），2023年执行净有效租金为33.37元/平方米/月（即1.097元/平方米/天，含税含物业费，下同）。
嘉实京东仓储基础设施REIT于2024年1月4日发布了《嘉实京东仓储物流封闭式基础设施证券投资基金关于武汉项目主要承租人续租情况的公告》，武汉项目2024年至2028年租期首年续租净有效租金为28.98元/平方米/月（即0.950元/平方米/天），因此武汉项目2024年至2028年租期的租金收入（现金流口径）与按2023年租金水平及年租金增长率计算的租金模拟的年租金收入有所下降（两者金额差异简称“差额”）。
截自嘉实京东仓储基础设施REIT关于武汉项目租金下降风险缓释措施的公告
此外，公告称，基金持有的重庆市巴南区京东重庆电子商务基地项目（中转配送中心）一期项目（以下简称“重庆项目”）主要租约到期时间为2024年12月31日，持有的廊坊市开发区京东亚洲一号廊坊经开物流园项目（以下简称“廊坊项目”）主要租约到期时间为2026年4月30日。基于对市场情况的持续跟踪，两地供需相对平稳，基金管理人及运营管理机构有信心届时能争取到较好的续租条件。
同时基金管理人及运营管理机构拟对续租相关事项作如下基本安排：因重庆项目与廊坊项目的主要承租人均在相应项目中进行了大量的二次投资，搬离项目难度较高，租户粘性较强，基金管理人与运营管理机构将提前与各项目的主要承租人进行续租谈判，在市场化续租的原则下，尽力使续租租金具有市场竞争力；若续租租金大幅不及预期，基金管理人及运营管理机构将积极采取相关风险缓释措施，通过多种方式改善重庆项目、廊坊项目的租金收入。
截自嘉实京东仓储基础设施REIT关于武汉项目租金下降风险缓释措施的公告
值得一提的是，嘉实京东仓储基础设施REIT1月9日公告，基于对基金及基础设施项目未来发展前景的信心和长期投资价值的认可，基金原始权益人北京京东世纪贸易有限公司1月9日起，将通过二级市场买入或交易所认可的其他方式增持基金基金份额，增持主体本次增持金额不超过1800万元，增持基金份额不超过500万份，即不超过本基金已发行基金总份额的1.00%。
同时，嘉实基金管理有限公司将通过上海证券交易所交易系统以二级市场买入或交易所认可的其他方式进行增持，增持金额不超过1000万元。
截自关于嘉实京东仓储基础设施REIT原始权益人增持基金份额计划的公告
