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“目前普洛斯中国在建运营的物流和产业基础设施面积约为5000万平方米，华南地区约为400万平方米。还有很大的增长空间。普洛斯在大湾区的投资将加速。”5月19日，在普洛斯东莞新沙物流园开业期间，普洛斯资产中国区联席总裁赵在接受记者采访时表示，“普洛斯东莞新沙物流园是我们拓展网络的旗舰项目”，“我们将积极投资，着力培育优质产业集群，承载新经济转型升级，促进更优质高效的民生服务，为区域发展不断贡献新动能。”
普洛斯东莞新沙物流园位于东莞麻涌，由旧的食品生产厂房改建而成。记者从杜南了解到，该园区已吸引了许多行业头部客户入驻，入住率近90%。有很多知名的餐饮品牌，冷链物流，配套企业。它有望成为大湾区新的消费产业基地和制造业供应链中心，以食品饮料生产、中央厨房加工、流通贸易和冷链为重点，从而完善东莞的冷链物流设施，促进当地产业升级。
园区近27万平方米，总投资近10亿元
从区位条件来看，普洛斯东莞新沙物流园所在的麻涌，地处连接广深的黄金走廊，拥有两个国家级港口(新沙港和东莞麻涌港)，是大湾区核心物流枢纽之一。同时，作为华南地区最大的粮油产业集群和全国三大粮油加工基地之一，麻涌近年来加大了以粮油为基础的特色餐饮产业集群培育力度，以此推动区域产业基础升级、产业链现代化和新经济产业体系升级发展。
结合上述区域优势和产业升级要求，普洛斯于2019年收购当地老食品生产厂，在原址基础上进行搬迁、更新升级、规划设计。资料显示，园区总建筑面积近27万平方米，建成了国内市场稀缺、领先的四层双轨物流基础设施。是国内迄今为止普洛斯打造的最高供应链基地，建筑层高49.4米，其中顶层预留冷库13米，可为冷链和自动化设备的部署和升级提供充足的空间，最大限度提高空间利用率，高效服务客户的业务拓展需求。
对于项目的特殊性，赵明琪告诉南都记者，“本来这个区域是供应链非常好的节点，旁边有码头，在广州和深圳之间；同时，原是食品加工厂，取得了食品加工的相关资质证书，符合食品生产的各项审批环评，能够集生产、仓储、配送三大功能于一体。”“我们将把它定位为以食品供应链和食品冷链为重点，生产和物流服务相结合的基地，并重新规划和设计。”
“这个项目从整个建设投资来看差不多10亿元，对我们来说是华南地区有代表性的投资项目。”赵明琪认为，为使园区能够承载更多不同类型的产业，应按照企业高自动化投入、高空间利用率的普遍需求进行建设，提高立体空间的负荷；采用双车道设计。基本上每层都可以作为首层，有足够的操作、停车、转弯的空间，可以提高运营效率。目前入驻或在园区签约的客户类型有跨境电商、快时尚品牌、冷链等。
此外，据了解，该物流园项目从一开始就在能源管理、建筑材料选择和建筑规格方面按照ESG要求进行规划和建设。在改造方案的设计和实施过程中，通过采取节能减碳措施，充分利用可再生能源，物流园预计每年可减少二氧化碳排放1800吨以上。通过德国莱茵电视台和英国建筑学会(BRE)共同制定的“零碳建筑认证与评估体系”评估，园区成为中国第一个获得零碳建筑“优秀”(最高级别)认证的物流园区。
赵明琪补充一下，由于4楼园区车辆较多，包括新能源汽车的应用越来越普遍，园区还计划配备新能源汽车充电桩，适用于乘用车和物流车。此外，一些建筑材料可以通过当地采购实现运输过程中的最小碳排放，使用LED灯和人车分离系统都可以产生更好的环境效益。“未来，这些将成为普洛斯中所有新型物流和工业基础设施的通用标准。”“我们还将关注普洛斯 own park的运营和我们的客户，帮助企业客户实现碳中和:思考如何最大限度地进行能源管理，降低能耗，提高能效。”
出租率近90%，助力特色食品产业结构性升级
物流和工业基础设施作为产业链的底盘，是支撑产业升级、推动新经济发展的重要力量。资料显示，粤港澳大湾区聚集了全国80%的供应链企业，拥有300多个各具特色的产业集群，是供应链产业升级的大本营。据介绍，普洛斯东莞新沙物流园已成为东莞麻涌涉及食品产业链的重点项目之一，有望成为大湾区新的消费产业基地和制造业供应链中心，以食品饮料生产、中央厨房加工、配送贸易、冷链为主。
麻涌被誉为“中国粮油物流加工第一镇”。截至去年底，统计数据显示，麻涌有29家受监管的粮油食品企业，总投资约170亿元。世界四大粮商和大型粮油央企、国企、民企(如中粮、嘉吉、邦基粮油、远大油脂等。)纷纷聚集，2万多亩土地被划定为餐饮产业集群核心区，仓储规模巨大。2022年，麻涌工业总产值1115.9亿元，其中粮油工业总产值608.4亿元，占全镇工业总产值的54.5%，已成为全镇支柱产业之一。
杜南记者注意到，近年来，东莞麻涌的粮油产业正由粗加工向深加工转型，并不断向食品产业链和中央厨房延伸。东莞、麻涌先后出台《东莞市“3+1”产业集群试点培育专项资金管理办法》和《麻涌市餐饮产业集群试点培育资金管理办法》。前者明确，重点支持食品饮料、纺织服装、家具三大优势传统产业集群发展。后者提出，要把培育餐饮产业集群作为推进麻涌产业基地升级、产业链现代化和现代产业体系建设的重要支撑。支持企业利用闲置土地和厂房，通过租赁、合作等方式提高土地利用效率，在产业升级、技术改造和引进新项目等方面寻求合作。
杜南记者了解到，依托普洛斯客户资源网络，物流园吸引了众多行业头部客户入驻，入驻率近90%，其中不乏知名餐饮品牌、冷链物流及配套企业，有助于支撑当地餐饮产业集群的培育和结构升级。现场工作人员向杜南记者提到，园区计划继续引进高附加值客户和冷链医药企业。
赵明琪解释说，物流园之所以突出冷链，是因为冷链不仅涉及仓储配送，还涉及净菜、熟食的加工。目前各地都在大力发展预制菜肴，以及冰淇淋、巧克力等高端食品，这对生产加工厂和配送效率提出了很高的要求。比如烘焙产品的保质期很短，只有烘焙工坊和云仓结合，配送半径控制在30分钟到1小时内才能达到。所以从工厂到仓库的距离要尽可能短，这就需要生产(生产)和配送(配送)相结合，形成高效的供应链。“东莞新沙项目原本是一家食品加工厂。它有食品加工的排污许可证，这样就可以把生产和仓储结合起来，这也成为了这个项目的独特优势。”
关注跨境电商、汽车、冷链等产业，加速湾区投资建设
根据官方数据，普洛斯在中国70个区域市场拥有超过5000万平方米的物流和工业基础设施网络，大多位于机场、港口和高速公路附近。其中，在粤港澳大湾区，普洛斯已在深圳、广州、佛山、东莞、中山、肇庆、惠州、江门等9个城市投资开发了30多个物流园区和工业园区，资产管理面积约400万平方米。在东莞，普洛斯项目已落地新沙物流园、麻涌物流园、虎门港物流园、石牌物流园、谢岗物流园。
“普洛斯在大湾区的投资将加速。”赵明琪南都记者强调，“目前经济最活跃的地区一个是长三角，一个是珠三角。在这两个最活跃的经济区域，在资金投入方面，我们过去更多地投资于长三角，所以这就是为什么我们希望加快在大湾区的布局。”“我们对服务于生产供应链和消费供应链的企业的基础设施进行了大量投资。我们必须确保园区的选址、建筑规格和产业服务能够为这两类客户提供最佳效率和最佳运营场景。”
大湾区的产业特点和优势被评为普洛斯。赵明琪它进一步分为几类:“第一，跨境电商非常活跃。几大主流跨境电商企业在大湾区都有集中的仓库和集货基地，对物流设施和基地的需求很大。第二，大湾区的汽车产业非常发达，传统燃油车和新能源车都很活跃，而主流的传统燃油车品牌和新能源车品牌都是普洛斯长期服务的对象。我们在赛道上有深度布局，所以对整个供应链和产业链的客户服务也会加快。第三是冷链，包括药品冷链和食品冷链。我们更倾向于实现‘产仓合一’，在冷链中整合生产和配送，效率最高。第四是通信电子行业。很多头部客户都是我们长期服务的。大湾区是他们R&D和生产最集中的一个地区，所以通讯电子领域也是我们关注的一个大类。”
资料显示，目前普洛斯积极响应地方政府对战略性新兴产业发展的规划，从功能定位、规划设计、建筑开发到运营管理全方位升级供应链的产业基础设施。在京、沪、苏、Xi、安等全国城市落地了一批支持区域产业用地集约转型、产业升级和城市更新的典型案例。
比如在苏州昆山市陆家镇，普洛斯在2018年收购了昆山华诚织染有限公司的工厂项目，重新设计开发，锚定当地政府大力发展的智能机器人产业定位进行运营管理，提供特色产业服务。据悉，升级后的普洛斯华城(昆山)智能制造科技产业园已引进11家智能机器人及其上下游创新企业，初步形成了具有影响力的科技创新和人才发展高地，逐步发展成为长三角最具影响力的智能机器人产业中心。
普洛斯华成（昆山）智能制造科技产业园
在赵明琪看来，物流地产行业从2018年之后，从高速发展进入到高质量发展阶段。对产业基础设施来说，不是单单建房子的问题，选址选对不对、是否能够抗经济周期、是否能够面向更多元化的客户群体，都直接影响资产在一个长周期里能否持续保持好的效益和表现。因此要去深入研究客户，应对市场、供应链和产业变化。“从龙头企业引出来的产业链、从区域市场人群集中密集的大消费供应链，以及从产-销-配这条链之间的关系，将这些理清理顺后，再考虑怎么去为这个链的效率做配套和保障，这个是普洛斯所有选址投资的关注点。”
